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manutenzione Manutenzione

Quali sono le disposizioni del Comune e della Provincia di Genova?

Effettuare il controllo della caldaia è un obbligo di legge.

La Deliberazione di Giunta Comunale n. 464/10 emessa dal Comune di Genova infatti rende obbligatoria l'effettuazione, nel biennio indicato, del controllo relativo all' analisi dei fumi in contemporanea alle operazioni di manutenzione che il Cittadino deve far eseguire da ditte qualificate annotando gli interventi sul libretto di impianto ed inviare al Comune, l'allegato G, per le caldaie con potenzialità inferiore ai 35 Kw o l'allegato F per caldaie con potenzialità superiore o uguale ai 35 Kw apponendo l'apposito bollino. Dal 1 Giugno verranno modificati il libretto di impianto e non ci saranno più l'allegato G e l'allegato F ma un unico allegato.

Ogni quanto tempo va fatta la manutenzione sulla mia caldaia?

La manutenzione della caldaia deve essere fatta ogni anno secondo le prescrizioni del costruttore o dell'installatore o del manutenztore. Ogni 2 anni deve essere consegnato in Comune l'allegato G, mentre in provincia ogni 4 anni

A chi spetta il costo della manutenzione ordinaria?

La manutenzione ordinaria spetta all'occupante a qualsiasi titolo dell'unità immobiliare.

C'E' COMUNQUE DA EVIDENZIARE CHE:

Risponde della morte dell'inquilino o di eventuali danni il proprietario che non controlla la caldaia.

La posizione di garanzia del locatore sussiste anche in assenza di regolare contratto di affitto.

La posizione di garanzia del proprietario. Recita l'art. 40 comma 2 del cod. pen.: "Non impedire un evento, che si ha l'obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo": è l'affermazione del cd. principio di garanzia, ossia l'affermazione della responsabilità penale per un evento che non si è determinato direttamente ma che non si è impedito (omettendo di fare quel che si doveva e che avrebbe impedito l'evento).

Affinché si possa essere chiamati a rispondere penalmente di un evento derivato da un'omissione è necessario che si accerti l'esistenza di uno specifico obbligo di legge di impedire l'evento: solo il mancato compimento di un'azione invece dovuta espone colui che la omette (il garante negligente) alle conseguenze della sua condotta omissiva. Tipica posizione di garanzia è quella del locatore, il quale, ai sensi di quanto disposto dall'art. 1575 cod. civ. "è tenuto a consegnare al conduttore la casa locata in buono stato di manutenzione": l'omissione di tale obbligo e quindi la consegna di un immobile in pessime condizioni (o dotato di impianti non a norma o pericolosi) lo espone al rischio delle conseguenze che dovessero derivarne, anche penalmente.

Sul punto è pacifico e costante l'orientamento del Supremo Collegio, che ha più volte affermato che "il proprietario è tenuto a consegnare al secondo un impianto di riscaldamento revisionato, in piena efficienza e privo di carenze funzionali e strutturali" (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n. 31356/2013, conf. Cass. Pen., Sez. IV, n. 34843/2010; Cass. Pen., Sez. IV, n. 32298/2006; Cass. Pen., Sez. IV, n. 38818/2005).

(I vizi della cosa locata: che cosa può fare l'inquilino se il proprietario gli consegna un bene in cattive condizioni?)

La morte quale conseguenza dell'omissione manutentiva. Particolare attenzione bisogna riporre nei controlli periodici delle caldaie, specie di quelle meno giovani: non sono infrequenti gli incidenti domestici (intossicazione) che ne derivano, a volte con conseguenze anche gravi ed addirittura letali.

Ove tali eventi si verifichino ne risponderà, anche penalmente, il proprietario-locatore che, come detto, è titolare della scomodissima posizione di garanzia rispetto al conduttore per cui risponderà penalmente delle lesioni patite dall'inquilino e riconducibili alla negligenza del proprietario.

Ciò anche in caso di decesso dell'inquilino, del quale risponderà a titolo di colpa il proprietario se verrà accertata la sua omissione agli obblighi di manutenzione della caldaia, come confermato dalla Cassazione che ha chiarito come "configura il delitto di omicidio colposo la condotta dei proprietari di un appartamento che l'abbiano locato con una caldaia per il riscaldamento in pessimo stato di manutenzione, cosicché, durante il funzionamento, si era determinata la fuoriuscita di monossido di carbonio che aveva mortalmente intossicato gli occupanti dell'immobile" (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n. 34843 del 27/09/2010).

(Locazione: no al risarcimento a favore del conduttore quando il contratto è sciolto per mutuo consenso delle parti.)

Ed ancora la richiamata e più recente pronuncia del 2013: "deve ritenersi responsabile a titolo di omicidio colposo il proprietario che abbia ceduto a terzi il godimento di un appartamento dotato di un impianto per il riscaldamento in pessimo stato di manutenzione, qualora l'evento lesivo sia riconducibile al cattivo funzionamento di tale impianto" (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n. 31356/2013).

Naturalmente, perché il locatore sia condannato, sarà necessario accertare e provare che l'evento-morte è stata conseguenza diretta della condotta omessa dal locatore, che si sarebbe evitato se questi avesse ottemperato agli obblighi manutentivi che gli competono.

La locazione di fatto. È importante ricordare, infine, come vada equiparata alla locazione regolarmente formalizzata per iscritto e registrata (l'unica che, successivamente all'entrata in vigore della L. 431/1998, ha validità), anche la mera detenzione dell'immobile, anche a titolo gratuito, ove finalizzata alla successiva regolarizzazione del contratto di locazione.

Ove, infatti, la consegna dell'immobile dal proprietario all'inquilino avvenga prima della sottoscrizione del contratto di locazione (magari per consentire a quest'ultimo di effettuarvi i necessari lavori manutentivi), tale situazione sarà la prova che "tra le parti è già stato stipulato (per fatti concludenti) un contratto. di comodato gratuito, finalizzato all'anticipazione degli effetti del futuro contratto scritto di locazione": è quanto chiarito da una recentissima pronuncia del Supremo Collegio con cui si evidenzia che anche da tale situazione di fatto, ancorché non consacrata in un atto scritto, "si origina in capo al proprietario una posizione di garanzia della sicurezza del bene che si va a consegnare in uso" (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n.1508 del 15/01/2014).

La consegna dell'immobile al futuro inquilino fa sorgere in capo al proprietario tutti gli obblighi e la posizione di garanzia che deriveranno dal contratto di locazione, anticipandone quindi gli effetti e l'efficacia anche ove tale contratto ancora non esista.

Fonte http://www.condominioweb.com/responsabilita-penale-del-locatore-per-un-evento-che-non-e-determinato.1939#ixzz32FUVAfqb
www.condominioweb.com

Che differenza c'e' tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria?

La manutenzione ordinaria e la classica manutenzione che il tecnico esegue ogni anno ed è Obbligatoria per Legge, per manutenzione straordinaria si intendono tutte quelle operazioni che ripristinano il corretto funzionamento della caldaia sostituzione pezzi ma anche la sostituzione della stessa caldaia.

Il costo della manutenzione ordinaria spetta SEMPRE all'occupante dell' appartamento.
Il costo della manutenzione straordinaria spetta al propietario ad eccezione di guasti dovuti all'incuria dell'inquilino o alla manomissione da parte di  ditte non abilitate del bene o a clausole particolari inserite nel contratto di locazione.

Va comunque SEMPRE tenuto conto che se l'inquilino non provvede alla manutenzione ordinaria della caldaia nei tempi stabiliti dalla Legge (1 anno) eventuali danni causati dalla caldaia sia alle cose che alle persone occupanti l'abitazione sono riconducibili al propietario, ed è per questo che consigliamo sempre al propietario di inserire il costo della manutenzione ordinaria nell'affitto in modo tale da essere sempre sicuro che i controlli sulla caldaia siano eseguiti da un centro di sua fiducia e non da personale non abilitato o da chi per poche decine di Euro esegue una sommaria manutenzione ecc. ecc.

Quanto deve durare un intervento di manutenzione?

La manutenzione se eseguita a regola d'arte ha una durata che oscilla tra i 50 ed i 60 minuti se la caldaia è posizionata in maniera accessibile.

Perchè chiamare un centro autorizzato dalla casa e non un manutentore generico?

La Legge italiana non distingue tra installatore e manutentore di impianti a gas, ne tantomeno tra manutentore generico o manutentore autorizzato, tutti sono abilitati. Le differenze principali riguardano il periodo di garanzia dell'apparecchio che solitamente è garantito sugli interventi del centro assistenza autorizzato dal marchio. Questo perché essere supportati direttamente dal costruttore di caldaie, dà diverse garanzie all'utente:

ricambi originali (e garanzia sugli stessi) prezzi chiari sia sulle prestazioni che sui ricambi (consultabili da chiunque sul listino ufficiale dell'anno in corso) Preparazione tecnica specifica sul prodotto, e aggiornamento continuo su nuove anomalie e soluzioni (conoscere il prodotto, riduce i tempi d'intervento e previene guasti già conosciuti). In caso di reclami, disservizi, anomalie tecniche, l'utente ha sempre la possibilità di richiedere la supervisione della casa madre (sempre attenta all'operato dei propri centri di zona)

Posso fare io stesso la manutenzione della mia caldaia?

Per essere abilitati ad operare su caldaie a gas (anche domestiche), occorre essere iscritti alla camera di commercio ed avere l'abilitazione secondo la legge 46/90, alle voci acqua, luce e gas.

L'obbligo della manutenzione annuale riguarda tutti gli apparecchi a gas?

No. Riguarda solo gli impianti termici (cioè impianti per riscaldamento ambiente o impianti di produzione sanitaria per pi unità abitative). Non comprende quindi scaldabagni, stufe, caminetti, radiatori a gas.

Perchè dovrei fare la manutenzione della caldaia ?

La Manutenzione Periodica

La Manutenzione Periodica degli Impianti Termici, è stata introdotta dalla Legge n° 10 del 1991 e definita dal suo decreto attuativo, il Decreto del Presidente della Repubblica n° 412 del 1993. Per ultimo il Dpr 16 Aprile 2013 n° 74 E' quindi, prima di tutto, un obbligo di Legge già da tempo consolidato, che trova le sue giuste e motivate ragioni nei seguenti punti:

• SICUREZZA: le statistiche confermano che gli incidenti conseguenti a fughe di gas e da monossido di carbonio sono in netta diminuzione ma accadono ancora. Per evitarlo è necessario che siano mantenute nel tempo le caratteristiche di affidabilità e sicurezza di apparecchi ed impianti e questo è possibile solo attraverso una corretta e completa manutenzione periodica che coinvolga non solo l'apparecchio, ma anche la rete di adduzione gas, il sistema di evacuazione fumi e gli apparati ausiliari. Grazie alle normative, sempre più attente e severe, i costruttori hanno adottato soluzioni tecniche e costruttive che hanno elevato di molto la sicurezza degli apparecchi e l'efficacia dei loro dispositivi di sicurezza. Inoltre, i professionisti coinvolti nell'installazione e nella manutenzione degli impianti termici sono stati chiamati ad adeguare la loro preparazione tecnica e la loro conoscenza normativa alle nuove esigenze dettate dalla regolamentazione.

• RISPARMIO ENERGETICO: un apparecchio nuovo offre il massimo comfort e rendimento in tutte le condizioni di esercizio. Con il passare del tempo, tuttavia, gli elementi funzionali (scambiatori, ventilatore, bruciatore, apparato di evacuazione fumi, ecc.) sono soggetti ad un inevitabile deterioramento che ne provoca il decadimento prestazionale ed un aumento dei consumi. Per questo motivo la Manutenzione Periodica, condotta attraverso un'accurata pulizia e un'attenta verifica dei corretti parametri di funzionamento, diviene un'operazione fondamentale per il mantenimento delle caratteristiche di prestazione e di efficienza iniziali.

• CONTENIMENTO DELLE EMISSIONI INQUINANTI: una caldaia non sottoposta alla corretta manutenzione, oltre che consumare molto più del necessario, emette sostanze inquinanti conseguenti alla non perfetta combustione. L'inquinamento è uno dei gravi problemi del nostro tempo e solo attraverso l'attenzione e l'impegno di tutti si potrà ottenere l'auspicata inversione di tendenza.

• COMFORT DI ESERCIZIO: gli impianti termici attuali sono caratterizzati dalla contemporanea presenza di più apparecchi ed accessori, integrati in un unico sistema, che vanno verificati periodicamente affinché le loro caratteristiche prestazionali rimangano inalterate nel tempo. Il malfunzionamento di uno qualsiasi degli elementi può determinare uno squilibrio generale dell'impianto di riscaldamento con conseguenti anomalie di esercizio che possono penalizzare prestazioni e consumi in misura anche importante.

• PREVENZIONE DEI GUASTI E LONGEVITA' DELL'APPARECCHIO: molti dei guasti dovuti all'usura ed al deterioramento dei singoli componenti possono essere evitati grazie alla pulizia e manutenzione. Oltre al risparmio energetico, è quindi possibile risparmiare ulteriormente attraverso la manutenzione periodica ed evitare così la sostituzione della componentistica danneggiata in conseguenza di una esercizio anomalo o deteriorata da fattori inquinanti esterni, assicurando di fatto una maggior durata dell'apparecchio.

L'accresciuta sensibilità verso questi aspetti, ha determinato l'istituzione di organismi di vigilanza, locali e nazionali, incaricati di far osservare le Leggi in materia di risparmio energetico e contenimento di sostanze inquinanti attraverso verifiche ispettive rivolte all'utenza, e relative sanzioni qualora non siano rispettate le ottemperanze previste.

Per questo, consigliamo da sempre ai nostri clienti di far eseguire la Manutenzione Periodica programmata degli impianti termici offrendo anche il supporto di professionisti seri, precisi e perfettamente preparati ad assolvere sia i temi tecnici che le incombenze amministrative.

Tutti i Tecnici della PuntoClima Srl  sono in possesso dei requisiti tecnico-professionali e delle specifiche abilitazioni, come espressamente richiesto dalla normativa vigente.

Si guasta la scheda della caldaia, chi paga la riparazione?

La scheda della caldaia è cambiata dai proprietari

20 maggio 2014

Le spese relative alla sostituzione della scheda madre di una caldaia spettano all'inquilino o al proprietario dell'immobile? Nella fattispecie, si tratta di una caldaia installata, a spese del proprietario, solo 6 anni fa, quindi praticamente nuova, se si considera la longevità di tali apparecchiature, il cui ultimo controllo (a carico inquilino) è stato fatto nel gennaio 2013.

Ipotizzando che il lettore si riferisca ad una locazione cosiddetta "libera", a norma dell'articolo 2, comma 1, della legge 431/98 (con durata di quattro anni + quattro), le spese per la sostituzione della scheda della caldaia – salvo patto contrario e salvo eventuali responsabilità del conduttore (per manomissioni o cattivo uso dell'impianto) – devono ritenersi a carico del proprietario/locatore. Ed infatti, l'articolo 1576, comma 1, del Codice civile dispone che «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». A sua volta, l'articolo 1609, comma 1, del Codice civile, dispone che «le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576, devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito».

Più in generale, la Suprema corte ha puntualizzato che «non rientrano tra le riparazioni a carico dell'inquilino a norma dell'articolo 1609 del Codice civile quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico)» (Cassazione 19 gennaio 1989, numero 271). Si veda, in questo senso, anche la tabella allegato G, al decreto ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, 30 dicembre 2002 – dettato per la diversa tipologia delle locazioni a "canone concordato" (ex articolo 2, comma 3, della legge 431/98), ma applicabile come parametro anche alla fattispecie in esame – per il quale è a carico del locatore «la manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento».
 

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